隨著政府推動「租金補貼」政策，許多租屋族會在租屋期間主動申請補助。然而，部分房東為了避免申請補助後，租賃關係會被政府機關掌握，進而影響稅務或其他管理問題，會在租賃契約中明訂「承租人不得申請租屋補助」。那麼，這樣的約定在法律上是否有效呢？
本文除了租屋補助的爭議問題，希望藉由住宅房屋租賃契約範本中之條款，討論租屋實務上的常見爭議，以及房東、房客簽約時雙方應各自注意之事項。
值得注意的是，租屋相關規範除了散落在民法、土地法等規定外，為了健全租屋市場發展，政府在民國 112 年 02 月 08 日進一步修正《租賃住宅市場發展及管理條例》，並公布《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，雖然基於契約自由原則，締約當事人本可自行約定條款，但考量到市場上出租人承租人之締約談判力量不對等，法律規定有些事情必須記載到租約中，有些事情則不能約定（即便雙方同意且租約有寫）。
房屋租賃契約範本
除了大家可以在文具店買到的租約，行政院內政部也會固定更新租賃契約範本，供民眾自行下載使用，2024年的版本可以參考以下：https://www.ey.gov.tw/File/5E3A0378DE78B213?A=C
其中，主要內容包括：契約審閱權（承租人應攜回至少三日審閱）以及簽約雙方之身分（出租人是否為租賃物所有權人，抑或是轉租人，若為前者應出示權狀或謄本，若為後者則須證明房屋所有權人同意而為合法轉租），以確保出租人是「真的房東」。
倘若不小心「所託非人」，遇到非法轉租的二房東或假屋主，屆時更可能會面臨被真屋主請求搬離、甚至追討侵占不動產的金額（相當於房租）的窘境，對於承租人而言，等於是一邊向假屋主付了租金押金、另一邊又遭到真屋主求償，被剝二層皮，務必非常小心注意！
此外，租約內容還包括租賃標的、租賃期間、租金約定及支付方式、押金約定及返還、租賃期間相關費用之約定、稅費負擔之約定、雙方義務及責任、使用租賃住宅之限制（例如能否作為營業使用）等等。
租屋契約條款的重中之重
在「住宅房屋」租賃（請注意，與營業用租賃契約的重點會有所不同）的所有條款當中，黃律師認為對「承租人」而言的重中之重、最常會發生爭議的2個條款，當屬「修繕責任」以及「提前終止租約」。
民法第 429 條第 1 項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔」，可以知道若無特別約定，原則上應由出租人負擔租賃物的修繕責任，但租賃物中有哪些具體設備或項目想要特別約定或排除、修繕流程為何、承租人能否自行修繕再主張由租金扣除等等，仍建議盡量在契約中約定好。
另外，租賃契約是一種持續性的關係，民法第 453 條規定：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」
任一方究竟能否提前終止契約、在何種情況下可以提前終止契約、需負擔何種賠償（例如1-2個月違約金）、須提前多久通知、通知方式為何等等，法規未有非常詳盡的規定，因此應考慮透過契約約定處理。
相對來說，對於「出租人」而言的重中之重即為「強制執行」以及同樣的，在何種狀況下可以「提前終止租約」。
強制執行條款是什麼意思？出租人最怕的狀況，想必就是遇到不繳納租金，或是透過租賃物從事非法行為或出現不適當行為、影響到鄰居或房屋本身狀況的承租人，倘若這樣的房客已經通知終止租約還賴著不走，情況就會變得更加棘手。
因此簽約時黃律師會強烈建議租約要納入「逕受強制執行條款」並進行租約公證，如此一來就不需要經過漫長訴訟、取得勝訴判決就能聲請進行強制執行，可以迅速透過公權力驅離房客。
結論
至於租約中可不可以約定租客不得申請租屋補助、不得遷入戶籍等等？依照前述的《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，以下事項屬於不得記載於租賃契約中：
一、不得記載拋棄審閱期間。
二、不得記載廣告僅供參考。
三、不得記載承租人不得申報租賃費用支出。
四、不得記載承租人不得遷入戶籍。
五、不得記載應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。
六、不得記載免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。
七、不得記載承租人須繳回契約書。
八、不得記載本契約之通知，僅以電話方式為之。
九、不得記載違反強制或禁止規定。
十、不得記載承租人不得申請租金補貼。
也就是說，若租約約定不得申請租金補貼，這樣的條款本身就是違法的，會自動無效喔。
在租屋過程中，有許多潛在的法律爭議，無論是事前簽約、還是事中與另一方發生爭議時，都建議簽署前找專業律師諮詢或審閱契約，以免當遇到不良的房東/房客、最壞的情況發生時，處理起來變得非常棘手，法律的保障不足。
若身為房東，遇到積欠租金、拒絕搬遷的租客該怎麼辦？又要如何事前預防？可參考網站另一篇文章：https://lawyerariel.com/rent2/
