在租屋市場上，許多房東最怕遇到的情況，就是所謂的「租屋蟑螂」。這類房客不僅可能長時間拖欠不繳租金，還拒絕搬離，甚至將房屋用於非法活動。對房東而言，除了經濟損失之外，還可能背上法律風險。那麼，遇到這樣的狀況，究竟該怎麼辦？
房客積欠租金，能否直接把人趕走？
很多房東第一時間會想：「既然房客不付錢，那我就進入房屋把門鎖換掉、把人趕出去。」
然而，這樣的做法不一定合法。
依照《民法》規定，只要租賃契約還存在，承租人仍然有「合法占有」租賃物的權利。即便他欠租不付，也不能由房東自行斷水斷電或是換鎖，否則房東反而可能涉及妨害自由、侵入住居或強制罪而吃上官司。
你可能會想，違約在先的人還有理？這樣豈不是拿租屋蟑螂、這種惡意積欠租金的房客更沒辦法了嗎？
不是不能這樣做，而是配套措施要做好。
黃律師會建議在這樣做之前，先透過法律途徑讓自己有合法依據並降低觸犯刑事責任的風險。
當房客積欠租金達一定時間，房東有權通知對方限期給付，若仍未繳納，即可依法終止契約。這部分必須視雙方租賃契約是如何約定，也因此，契約內容其實是非常重要的，這也是為什麼我會建議客戶在簽署前都先請律師看過合約。
司法途徑：透過法院訴訟與強制執行驅離房客
首先，若要透過公權力介入驅離違約的房客，原則上必須由房東向法院提起返還房屋的訴訟，經法院確認房客未繳房租、房東已依法規及合約終止租約，並判決確定後，房東才可以持判決聲請強制執行。
因為此時租約已遭合法終止，房客若繼續霸占不搬，就屬於不法占有房東財產，屆時會由法院的執行官帶同警力，進入現場強制驅離房客。若房客留下物品，執行人員會進行清點並依法公告處理。
此方法是最典型驅離房客的方式，也能確保房東自身不會因「私力救濟」而惹上官司。
然而，我們都知道訴訟過程曠日費時，若要到取得勝訴判決且判決確定的情況，更可能須花費大半年甚至超過一、二年的時間，因而導致房屋已遭租屋蟑螂白住數年。
為了在有效迅速及合法合規間取得一平衡風險，黃律師會建議可先確認對方積欠租金狀況及雙方簽署的契約條款，在依法通知租約已遭合法終止後採取斷水電、消磁瓷釦等方式，讓房客在無合法占有權源、無使用權的情形下，事實上也無法使用該房屋。
房客從事非法行為，該怎麼處理？
有些更棘手的情況，是房客將租屋處當作毒品、賭博、詐騙的據點。這種情況對房東而言，風險非常大。若房東「明知」而未處理，還可能被質疑縱容或幫助犯，因此捲進刑事案件中。因此，一旦懷疑房客涉及違法行為，第一步應該是盡量先暗中蒐證，再立即報警，讓警方介入。
在法律上，房東也能以「房客違反租約」為由，主張解除契約，因為租屋處理應為合法用途，一旦用於非法行為，即屬重大違約。後續同樣要走法院的訴訟與執行程序，才能徹底解決問題。
房東該如何預防租屋蟑螂、惡質房客？
前面說了這麼多，其實都是發生問題的事後補救措施。
實際上比起事後訴訟，事前預防才是關鍵。
在簽訂租約時，房東應先初步篩選、審查房客身份，最重要的是，黃律師會強烈建議將租約拿給公證人公證，並於契約中加入若積欠租金得逕予強制執行的條款。
如此一來，後續就不必透過冗長的訴訟程序，還要先取得確定判決才能聲請強制執行，可謂是最為保險、確保合法性，也最能迅速解決房東問題的方法。
結論
面對租屋蟑螂，房東的心情可以理解，但千萬注意，不要輕率採取「私刑」式的方法。斷水電、換鎖、丟棄物品，看似快速，卻很可能讓自己惹上麻煩。
對房東而言，最好的策略，就是在事前建立完善的租約規範，若真的不幸在簽約後發生糾紛，也建議先尋求專業律師的協助，捍衛自身權益並避免引發更大的爭議。
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